2015年08月20日

【固定資産税Q&A】ウチの土地は◯◯だと安くなるんですか?






家族の想いと資産を守る
相続固定資産税コンサルタントの杉森真哉です。



固定資産税セミナーの講演をするといつも聞かれる質問がこれ。

「ウチの土地は、傾斜地なんですが安くなるんですか?」

「ウチの土地は、一部崖地なんですが安くなるんですか?」

「ウチの土地は、目の前に歩道橋があって出にくいのですが、安くなるんですか?」

特に地主、大家さんから多い質問です。

122268.jpg










この答えは。。。



「市町村次第です」
と答えています。


つまり
「補正するもしないも
市町村次第」
なんです。



それでは、隣り合った市町村同士で、その内容が違うってこと?


「そうなんです」



固定資産評価基準では、決められた補正項目以外のものは、全て市町村判断なのです。



もし補正を新たに導入するとなると
きちんと根拠のある基準を作って
市町村内の全土地を
同じ基準で調査しなければなりません。



当然ですが、予算も時間もかかります。



ですからよっぽどのことが無いと
新たに補正を導入することはありません。


例えば、住民からクレームがあったとか。


議員さんから、議会で追及をされたとか。


それか納税者のことを第一に考えてくれる役所職員が正義感に燃えて、導入してくれるか。



どちらかです。












ちなみに固定資産評価基準で補正が義務付けられている補正の中で、個別的な補正は




「がけ地補正」
だけです。



だからそれ以外の補正は市町村独自なのです。



例えば、

・高圧線下で建築制限を受ける土地の補正

・土砂災害警戒区域で、災害リスクの高い土地の補正

・都市計画道路予定地にかかる建築制限を受ける土地に対する補正

これらは全て市町村判断です。



ですからぜひあなたの市町村がどんな補正を適用しているか確認してみるといいですね。



ちなみにこう聞くと教えてくれますよ。

「所用の補正で適用している項目と補正率を教えていただけますか?」


「所用の補正」?
なんのこと?と思いますが、このセリフのまま聞いてみてください。

専門用語ですので、逆にビックリするかも





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2015年07月17日

【固定資産税Q&A】評価額は計算方法を教えて!





家族の想いと資産を守る
相続固定資産税コンサルタントの杉森真哉です。


今回の固定資産税Q&Aです。

「固定資産税評価額はどうやって計算されるの?」




では答えて行きましょう!











固定資産税評価額とは、簡単にいうと固定資産税をかける上での評価額です。

資産価値と言ってもいいでしょう。



でもこれはあくまで固定資産税を課税する場合の資産価値です。

別なものでは、相続税の評価額が有名ですね。

固定資産税と相続税の評価額は、実は似ているようでいて、全く別物です。

縦割り社会なので、管轄が違うのです。


ちなみに課税明細書では
「評価額」という項目名称ではなく
「価格」となっています。

分かりづらいのでご注意下さいね。













では計算の仕方を説明しますね。


1.家屋

家屋の場合は、役所の職員が家屋調査に基づいて査定した価格です。

ちなみに施工価格や建築価格とは、全く関係がありません。

固定資産評価基準という規則に従って、評価されています。


その評価の仕方は、

屋根や壁、柱などの個々の材料単価
× 量(面積)

で決定されます。


だから、建築職人さんの人件費や建築会社の利益などは関係ないのです。





2.土地

土地は、土地の場所によって、方法が異なります。


まずは、全国地価マップで、所有する土地を検索してみて、土地の前面道路に路線価と呼ばれるものがあったら
→路線価方式という方法で計算します。

※全国地価マップ
http://www.chikamap.jp/



★もし路線価があったら?

その場合の計算方法は
路線価 × 補正 × 面積
です。

補正とは、奥行が長い土地だったり、間口と呼ばれる道路と接する場所の狭い広いに応じて評価額を調整する率です。

スクリーンショット 2015-07-17 14.15.05.png





★もし路線価が無かったら?

それは状類方式という地区で、地区ごとに単価が決められている地区です。


相続税の倍率方式に近いイメージですが、
固定資産税の場合は、字ごととかではなく現況利用を重視して、地区が設定されています。

スクリーンショット 2015-07-17 14.18.46.png


全国地価マップには、この地区の範囲が載っている市町村と載っていない市町村があります。


もしも載っていない場合には、市町村が情報をネットに載せていないだけなので、役所に行けば教えてくれます。


その場合の計算方法は、
地区の単価 × 面積 = 評価額
です。





分かりましたか?




ぜひぜひ毎年の課税明細書をチェックして下さいね。

まだ一度もチェックしたことが無い方は、まず確認した方がいいでしょう。




でも見ても全く中身が分からない〜。

という方は専門家に確認してもらいましょう。

私を含めて、税理士や不動産コンサルタントと呼ばれる方が説明できるはずです。

ちなみに私のサイトでも無料診断が申込みできます。
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でも、専門家に聞いても、わからないと言われたらその方はプロでは無いかもしれませんよ。








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2015年07月06日

固定資産税Q&A 固定資産税は何年間還付が受けられるの?







家族の想いと資産を守る
相続固定資産税コンサルタントの杉森真哉です。


今回の固定資産税Q&Aです。

「固定資産税は何年間還付が受けられるの?」




では答えて行きましょう!











地方税法第17条の5という条文を見ると
5年間と規定されています。


でも最近では市町村ごとに返還金取扱要綱を規定してそれ以上の期間の返還に応じている市町村もあります。


例えば、茨城県常総市という市町村ではこんな要綱を規定して10年間の返還を規定しています。


http://www1.g-reiki.net/joso/reiki_honbun/r251RG00000929.html



ではそれ以上返還を求めることは難しいのでしょうか?

それも良く聞かれます。













実はそんなことはありません。

市町村の対応次第です。

市町村が柔軟に対応していれたケースでは、14年間という事例もあります。


またネットで検索すると、25年という事例もあります。

全ては役所との対応次第ということです。




だから役所に確認する時には、冷静に対応することが大事です。


仮に30年以上、過払いが分かったとしてもです。


人によっては、怒鳴ることを進める人もいますが、私はオススメしません。


冷静に役所の見解を聞きましょう。


その上でこちらの主張を伝えましょう。


役所の職員もあなたと同じ一人の人間です。


冷静に対応したいものですね。






そのためにはまず、毎年の課税明細書をチェックすることです。

まだ一度もチェックしたことが無い方は、まず確認した方がいいでしょう。




でも見ても全く中身が分からない〜。

という方は専門家に確認してもらいましょう。

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でも、専門家に聞いても、わからないと言われたらその方はプロでは無いかもしれませんよ。







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